龙8娱乐中天精装2023年年度董事会经营评述

　　根据国家统计局于2024年2月29日发布的《中华人民共和国2023年国民经济和社会发展统计公报》，现引用其中相关经济数据如下：

　　初步核算，全年国内生产总值1,260,582亿元，比上年增长5.2%。全年居民消费价格比上年上涨0.2%。工业生产者出厂价格下降3.0%。工业生产者购进价格下降3.6%。年末全国常住人口城镇化率为66.16%，比上年末提高0.94个百分点。

　　全年建筑业增加值85,691亿元，比上年增长7.1%。全国具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业利润8,326亿元，比上年增长0.2%，其中国有控股企业4,019亿元，增长4.3%。

　　全年房地产开发投资110,913亿元，比上年下降9.6%。其中住宅投资83,820亿元，下降9.3%；办公楼投资4,531亿元，下降9.4%；商业营业用房投资8,055亿元，下降16.9%。全年新建商品房销售面积111,735万平方米。年末新建商品房待售面积67,295万平方米，其中商品住宅待售面积33,119万平方米。

　　2024年3月，政府工作报告中指出：“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。统筹好地方债务风险化解和稳定发展，进一步落实一揽子化债方案，妥善化解存量债务风险、严防新增债务风险。

　　适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住

　　房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

　　2024年3月9日，据十四届全国人大二次会议民生主题记者会上住房和城乡建设部部长回复道：“对于房地产市场，我们不能光看短期，还要看中长期。当前，我国房地产市场调整转型，稳定市场任务依然艰巨。但是，从我国城镇化发展进程看，从全国城镇住房存量的更新改造需求看，房地产还是有很大的潜力和空间。我们相信，只要坚定信心，尊重规律，坚持有什么问题解决什么问题，就能够促进房地产市场平稳健康发展。

　　关于落实好《政府工作报告》所部署的任务，我们将聚焦稳市场、防风险、促转型这三方面开展工作：

　　第一，稳市场，城市政府要用好调控自主权。房地产是不动产，上海的房子、广州的房子不可能搬到北京来满足北京人的住房需求。所以说房地产市场是以城市为单元的市场，各城市供求关系有很大差别。我们强调要因城施策、精准施策、一城一策，就是这个道理。现在已经充分赋予了城市调控自主权，城市政府就要扛起责任，要根据人口情况、供需情况以及保障需求，编制好、实施好住房发展规划，因城施策优化房地产政策，稳定房地产市场。

　　第二，防风险，一视同仁支持不同所有制房地产企业合理融资需求。当前，房地产的难点是资金。我们在调研中看到，好的企业有困难项目，困难企业也有好的项目。为此，我们会同金融监管总局指导地方建立城市房地产融资协调机制，按照“一项目一方案”提出项目“白名单”，一视同仁支持房地产企业合理融资需求。目前，全国31个省份已有312个城市建立了这个机制，上报的“白名单”项目达到了6000多个。在这些项目中，82.8%是民营企业和混合所有制企业的项目。截至2月底，商业银行已经审批贷款超过 2000亿元。还需要强调的是，对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组。对于有损害群众利益行为的，坚决依法查处，让他们付出应有的代价。

　　第三，促转型，让人民群众能够安居乐业。去年 11月，习在视察上海新时代城市建设者管理者之家时强调，城市不仅要有高度，更要有温度，要让外来人口进得来、留得下、住得安、能成业。深厚的为民、爱民情怀，让我们深受教育。我们牢记的嘱托，一手抓配售型保障性住房建设，一手抓租赁型保障性住房供给，以“一张床、一间房、一套房”等多样化、多元化方式，着力解决好新市民、青年人和农民工等住房问题，让他们能够放开手脚为美好生活去奋斗。

　　就整个建筑装饰而言，依然表现为大行业小企业，行业竞争仍相当激烈，市场小型企业无声退出，抗风险能力相对较强的大型企业，业务增长及盈利也较为困难。

　　过去若干年，公司是领先的批量精装修解决方案提供商，但是在2023年，公司收入规模显著下降，一方面是因市场需求有所萎缩，另外一方面，是公司主动考虑资金安全的原因所致。报告期末时点，公司资产负债率43.83%，较去年末下降7.5个百分点，进一步降低了公司的财务风险，保证了公司的运营安全。同时，在当下的市场形势下，公司继续保持高度关注收款，确保现金流的稳健，公司持有的货币现金和交易性金融资产约11亿。总的来说，公司目前处于财务安全的状态。

　　建筑装饰行业与房地产行业紧密相关。目前看来，房地产行业销售额下滑较为严重，公司业务订单下降明显，客户回款难度增大，不少客户要求工程款抵房的比例增大，应收款难度加大。同时，行业竞争进一步加剧，导致公司项目毛利率和净利率进一步被压缩。

　　第一，公司相信房地产市场常做常有，公司相信建筑业依然是支柱产业，公司相信装饰行业发展的宏观基础逻辑没有改变，那就是人民群众对美好生活的持续需求。公司将继续坚持稳健经营的一贯方针，采取“稳中求胜”和“防守并重”的经营策略，保质量、保交付、保回款，防范资产风险，优选资信好的央企、地方国企、“小而美”的民企以及有充沛现金流的制造业合作，提升其业务占比。严格甄别客户风险，谨防“病从口入”。以付款方式作为判断客户好坏的主要标准。

　　公司计划顺应政策导向，积极主动探索保障性住房市场和政府客户。探索保障性住房市场是响应国家政策、满足新市民和青年人住房需求的重要举措，直接关系到广大民众的基本生活需求，具有广阔的潜力和需求，且保障性住房项目在资金方面拥有政府的相应政策支持；在探索保障性住房市场的过程中，政府以其独特的身份扮演着至关重要的角色，其不仅是政策的制定者和执行者，也是保障性住房项目的重要合作伙伴和需求方，是公司争取合作的客户之一。

　　同时，在《股权转让协议》顺利履行后，公司还将借助未来实际控制人东阳市人民政府国有资产监督管理办公室的国资背景、资金优势、产业优势等，在持续发展公司现有主营业务的同时优化公司产业结构、培育和尝试新业务新产业300832）。

　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中装修装饰业的披露要求

　　公司是国内领先的精装修服务提供商，主要为国内大型房地产商等提供批量精装修施工和设计服务。批量精装修属于建筑装饰行业的一个新兴的细分市场，自 2007年起至报告期内，对公司收入贡献比重一直在99%以上。

　　公司经营模式为自主经营，自主承揽业务并组织实施，项目不挂靠、不转包。报告期内，公司的经营模式没有发生重大变化，公司住宅批量精装修施工业务的主要经营环节如所示：

　　普通招投标模式为公司市场开发部门、区域负责人等收集业务信息并洽谈联系，编制投标材料后进行公开竞争性投标以获取项目机会。普通招投标模式一般为针对某个单独的项目由发包方招标、公司予以投标。

　　公司的定价方式主要是成本导向定价法，兼顾市场比较法。普通招投标模式下，公司会根据投标当时的原材料、劳务分包水平核算成本，结合公司的实际运营情况，并且考虑可能发生的成本波动风险，对比装修市场行情和招投标潜在竞争情况，计取合理的利润进行投标报价。

　　市场信息的主要来源包括：项目方发布的公开招标公告、项目方向公司发出的招标公告或投标邀请函、公司内部其他信息渠道等。公司市场开发部根据以上的信息进行整理、统计和筛选。

　　在公司内部初步确定投标某项目之后，根据投标项目所在地，由公司的相关区域中心内部指定负责人，并组织人员进行投标文件的编制，同时公司材料资源部、商务管理部负责对工程成本进行分析、核算，运营管理部对工程的施工组织进行审核。最终，由材料资源部、市场开发部、商务管理部、区域中心负责人等组成的投标决策小组对投标文件及要点进行讨论修正，报请公司领导层决策。项目投标团队负责后续业主或招标方的项目投标工作、答辩工作。

　　项目中标后，公司市场开发部与项目团队组织发起合同，并由公司内部各部门进行会签，之后就合同中具体条款与对方进行商谈直到合同签订。

　　战略协议招投标模式为基于公司与部分客户的长期合作关系，部分房地产开发商与公司签订战略合作协议并确立战略合作关系，并在战略合作协议中约定公司提供装修服务的定价原则、支付方式、质量和管理要求等原则性事项。战略协议模式一般情况下为业主方针对未来一段时间内的项目打包进行战略合作招投标并产生中标单位，后续业主方将战略协议项下的项目直接委托给战略标中标单位，不再针对单独的项目另行招投标。

　　战略协议招投标模式下，初次战略投标定价基本与上述普通招投标模式采取一致的定价原则，同时也会结合过往公司与战略标招标方的合作情况以及未来可能获取的工程量情况确定最终定价，在签署战略协议后，基于该战略协议项下的后续项目合作基本按照协议中的已经约定的主要工序的综合单价对合同总价予以核算，同时会结合市场情况和战略协议调差条款（如有）与业主方协商确定。公司与业主方确定报价后签署具体项目的工程施工合同。

　　项目承接后，由公司人力资源部参考投标时确定的初步团队人员进一步组建项目管理团队，项目经理为该工程的第一责任人，全面负责项目的施工管理等工作，同时区域负责人对项目进行全程跟踪监督。项目管理团队一般还包括施工员、质检员、资料员、仓管员、安全员等。同时，公司材料资源部、运营管理部按照项目数量匹配情况向不同的区域中心派驻相关采购员和质检员，加强各项目的采购管理和施工管理。

　　公司坚持施工项目不转包、不挂靠原则，项目管理团队的主要人员均由公司具体委派，其他施工人员由公司与有长期合作关系的劳务公司按照项目的要求派出。根据施工要求，施工人员需具有木工证、油漆工证、电工证等岗位操作证书，在项目部人员的安排管理下开展施工工作，确保项目的顺利进行。

　　项目团队组建后，一般由项目管理人员联合公司的材料资源部、运营管理部、商务管理部等职能部门，依据业主方的基本要求，对项目总体开展情况进行策划。项目策划文件将作为后续项目执行的总体指引性文件。

　　发行人项目中标至实施生产的周期主要基于业主方对项目招投标和项目工期的整体安排确定。

　　公司在施工管理上采用项目经理负责制。项目经理作为该项目的第一负责人，对项目进度控制、质量监督、人员管理、成本管控、材料管理、签证变更、安全文明等事项全面协调管理。施工过程中，项目团队按项目策划文件落实施工进度，公司运营管理部负责项目的监督、协调。

　　公司采用垂直管理模式对项目进行管理。项目团队需按周向公司总部报送项目完成进度报表，对项目工序的完工进度进行数据量化并精确到每个施工的房间或公共区域，同时对重点关注事项进行说明。项目团队需向公司总部报送项目营业额月度报表，公司管理层、职能部门对异常项目及时关注并要求整改。

　　公司业务所需的原材料主要包括木材、石材、五金件、玻璃、涂料等各种建筑装饰材料。在项目实施过程中，公司根据实际需要，执行严格的成本管理控制原则。主要的采购模式包括自主采购、甲方指定和甲方供应三种模式：

　　项目开工前，项目部按照合同工程量制定采购计划，经材料资源部、财务管理部审批后由材料资源部负责采购。材料资源部根据已有供应商名单及其他市场信息，通过询价、比价、议价后选定供应商进行采购，由供应商将材料运送到施工现场，仓管员负责将材料入库处理。公司建立了供应商审核、评估体系，优质供应商可成为战略合作伙伴并作为项目首选供应商。

　　施工过程中，对于项目使用的某些特定辅助材料和低值辅料等，如铁钉、锯片、沙子、水泥、焊条、胶布等，其采购金额较小，一般由项目部在项目所在地就近采购。采购款项一般超过两千元即不允许现金支付，需公司财务部门转账支付，低于两千元的采购可以由项目部利用项目备用金采购后向公司申请报销。

　　项目实施过程中，部分业主方会要求公司向其指定的材料供应商进行采购，即甲方指定模式。在该模式下，公司与被指定的材料供应商签订合同，约定采购的货物产品类别、供货周期、交货方式、验收标准及违约责任等主要条款，材料供应商配送到项目所在地并由公司验收后入库。

　　项目实施过程中，部分业主方出于总体质量控制和成本控制的要求，对部分原材料自行采购，由装修公司按照需求领用。

　　项目基本完工后，部分项目业主方首先组织购房人进行初步验房，公司根据购房人、项目业主方、监理单位的修改意见进行整改。整改完成后，由业主方、监理单位、公司及其他相关方共同组织竣工验收。验收通过后，项目团队在规定的时间内上交竣工结算资料，并与业主方办理竣工结算及收款。一般由公司提供完整的结算资料，按照项目总合同、补充合同及变更签证的内容调整工程总价，业主方收到公司递交的结算资料后进行核实，审核后在一定期限内支付相应的竣工结算款项。

　　售后服务水平是房地产开发企业在选择装修供应商过程中关注的指标之一。项目竣工验收后，公司组建售后服务小组，指派专人驻场负责对工程使用、保养及维护保修进行服务。一般维修人员需在项目派驻两年左右，即满足项目质保期的要求。

　　报告期内，公司继续聚焦核心城市及稳健型房企，顺应客户自身的布局调整和客户结构的变化。截至期末，严格意义上的在手业务中，百强合作从年初20家下降为15家，覆盖城市从年初62个下降为39个。报告期内，公司仍坚守审慎开拓客户和承接订单的原则，在研判评估预计可产生的承接风险后再进行投标，按标段的中标率为12.57%，按金额的中标率为10.08%。截至报告期末，公司前五大客户占营业收入的比例之和为 52.28%，公司主动向国企央企集中，故报告期内国企央企客户的占比较上年有所提升，国有控股的客户占比超过74%，但未对单一客户形成重大依赖。公司对客户的入围标准进一步提高，对不同风险等级的客户进行区别对待，公司高度重视客户的付款安全，以工程款支付及时性、工程款支付现金比例等支付条件作为选择客户最重要的标准。

　　公司订单下降明显。百强民营企业，刚性债务违约案例较多且比例较高，公司终止了这类企业新的合作。头部的民营企业，要求工程款抵房比较普遍而且比例较高，因消耗公司现金流，公司不得已选择了谨慎合作。国企客户，房产销售额普遍上升，付款信誉能够维持，但是供应商之间的竞争加剧。国企客户对抵房也有诉求，对工程进度和质量的要求趋于更加严格。公司认为，市场环境整体趋于严峻，契约精神遭受挑战。当下，依然以保存实力为首选。

　　报告期内，公司始终坚持收款为先，销售商品、提供劳务收到的现金为12.02亿，占营业收入之比约为146.07%。此外，公司严格控制收取商业承兑汇票和有追索权的保理，报告期末持票总额仅为0.14亿元。公司应收款项融资和合同资产总额11亿元，与去年末总额相比减少5.30亿元。公司账龄在二年以上的应收账款占比为31.28%，公司应收账款坏账计提比例占应收账款账面原值的22.80%。

　　公司坚持商业伦理和同理心，基本没有向劳务班组和供应商转移资金压力，经营活动支出的现金超过了营业额，应付票据、应付账款及其他应付款合计较去年末下降5.17亿元。

　　本报告期，公司营业收入8.23亿，较上年同期减少58.71%。公司净利润833.53万元，较上年同期减少87.620%；净利润率为1.01%，较上年同期下降2.37个百分点。加权平均净资产收益率0.49%。

　　报告期内，公司运营较为平稳。没有出现重大进度风险项目或重大质量风险项目。

　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中装修装饰业的披露要求

　　公司的核心竞争力，包括丰富的业务经验、高效的“1+N”平台化经营管理、强大的标准化精细化项目管理体系、较强的采购成本管控能力、广泛的跨区域经营能力、良好的市场声誉和口碑、优质的客户资源和优秀的人才储备、系统化的人才培训体系及有力的财务支持。最主要的，还是精细化的管理能力。

　　根据2024年政府工作报告及十四届全国人大二次会议民生主题记者会可知，推进新型城镇化，加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求等政策措施的落实，将促进房地产市场平稳健康发展。而房企客户资金的稳健、终端市场销售的回温，将为建筑装饰行业的平稳健康发展提供了畅通的上下游供应链。

　　公司依然相信作为民生行业的建筑装饰行业是国民经济发展中的重要支柱，整体来说，具有核心竞争力的头部企业会有相对的优势，拥有稳健的财务支持、掌握核心专业技术、内部管理科学有效的企业将在此次市场调整中占据优势地位，为以后的发展提供进一步的可能。

　　在宏观经济出现较动、行业深度调整的时下，争取与优质客户合作，继续坚持客户多元化，同时，制定收款制度，保持跟进客户的收款进度，继续坚持“现金为王”的收款策略，增强抗风险能力，形成良好的业态环境，全面夯实公司经营稳定性是公司目前的经营计划。

　　在行业调整、竞争激烈的时期，企业唯有修炼内功，挖潜增效管理方式，从公司管理人员的管理、项目劳务工人的管理、材料的管理等多方面，改进管理方式，做到管理的细化、量化、标准化，减少不必要的成本支出，稳步提升公司的市场竞争力，创建“高效低耗、管理精细”的节约型企业。

　　批量精装修业务具有标准化程度较高的特点，标准化水平一定程度上决定了批量精装修企业的业务水平和扩张能力。在保证质量的前提下，从设计、采购、施工管理、成本控制等多方面入手，采用系统化的方法提高标准化水平，提高业务的标准化管理能力，提高公司的盈利能力。

　　随着行业的发展和居民消费维权意识提升，地产公司对实际购房人的投诉压力和可能引发的不良影响更为重视，进而对装饰企业的工程质量要求越来越高。在批量精装修领域，完成项目质量越高，客户口碑越好，就更容易打开市场局面，占据更有利的市场地位。

　　运用信息化等辅助手段，及时监控项目工期，降低公司资源消耗、提高运行效率、降低公司的管理成本，做到按时、保质、保量完成施工工程。

　　进一步加强用工机制改革，建立“能上能下，能进能出”的人才队伍培养机制，不断优化人才管理机制，健全人才培养体系，为员工提供职业发展空间，实现人才与企业相互支撑、相互成就的良性循环。

　　公司将严格按照国家法律法规及相关规范性文件的要求，继续规范信息披露工作，认真自觉履行信息披露义务，严把信息披露关，确保信息披露的及时性、真实性、准确性和完整性，在资本市场树立良好的企业形象。同时，进一步强化投资者关系管理，加强与投资者的沟通交流，形成与投资者之间的良性互动，保护中小投资者的利益和股东的合法权益，努力实现公司价值和股东利益最大化。

　　公司将进一步采取鼓励全员参与营销、结合各区域指派人员、借用外部力量等策略，积极推进各区域工抵房的处置工作，要求负责人积极放盘挂售，同时也支持对于部分期房及待的房源采取联合销售中心顾问代售及房产中介线下进行推广等，尽全力盘活公司资产，减少对公司资金的占用，保障公司现金流的充裕、稳健、持续、安全。

　　若《股权转让协议》顺利履行后，公司还将借助未来实际控制人东阳市人民政府国有资产监督管理办公室的国资背景、资金优势、产业优势等，在持续发展公司现有主营业务的同时优化公司产业结构、培育和尝试新业务新产业。

　　装饰装修行业与房地产行业密切相关，房地产市场政策呈现逐步放松趋势，但目前市场对政策的敏感程度未及预期。

　　应对措施：密切跟紧政府政策，充分了解客户的现状，争取与优质客户合作并优先与国企性质的房企合作，以帮助企业规避重大风险，打通企业经营的关键模块，形成经营的闭环系统。

　　现阶段，一方面房地产销售市场低迷带来的房屋新开工面积的减少，公司短期内可承接的订单量可能会减少；另一方面如果市场预期不变，终端销售尚未根本性回暖，可能导致公司订单量减少、营业额下滑。

　　应对措施：在现行市场环境下，公司坚持“稳中求胜、防守并重”的经营策略，积极选取承接优质安全、回款及时有保障的项目，提升运营质效。

　　尽管公司客户主要为行业或区域龙头企业，经济实力较强、信誉度高，且公司已制定了严格的应收账款管理制度，资金回收具有一定的保障：对于经营、财务状况稳健的客户，公司积极采用收取现金的回款方式；对于经营、财务状况已存在或潜在存在重大风险的客户，公司积极与客户沟通协商以房产抵付工程款并将相应房产网签到公司名下。但因地产行业目前暂未迅速恢复，不排除公司的地产客户可能会出现资不抵债等情况，公司应收款项仍可能发生实际坏账损失，进而可能对公司经营业绩和资金管理造成不利影响。

　　应对措施：从源头上进行第一步的筛选，选取带有国企性质、资金积累较雄厚等的客户，并继续坚持“现金为王”的收款策略，收回公司应有的权益，全面保全公司资产。

　　因房地产开发企业显现出资金紧缺，以房产来抵付工程款、拖欠工程款的现象现实存在，在报告期内公司因工程款抵房达到预定使用状态转为固定资产的增加及因工程款抵房计入预付房款的其他非流动资产的增加，导致公司资金流被固定资产或客户占用，增加了公司营运的风险。

　　应对措施：密切关注政府出台的房产销售相关政策，加大对公司所持有房产的销售力度，减少房产对公司资金流的占用，同时积极采用多种方式催收延迟支付的工程款，保证公司营运安全。

　　政府对房产销售市场不断出台暖风政策，但目前商品房销售市场依然存在压力，部分地区销售不畅，将可能导致公司出售工程款抵房的房产进度缓慢。

　　应对措施：密切关注政府出台的房产销售相关政策，推行各区域销售目标，结合雇佣房产中介等方式，积极推进房产的销售。

　　为了收回公司应有的权益，保全公司资产，公司对存在或潜在存在信用风险的客户用工程款抵回了较多的房产，鉴于商品房销售市场的低迷，公司预计短时间内无法迅速变现，使得公司后期在市场上出售房产时，存在房价波动的风险，进而对公司利润产生或正向或负向的影响。

　　应对措施：密切关注政府出台的房产销售相关政策，结合当地的经济发展状况、常住人口与流动人口比例、商品房销售市场价格，估测当地房价走向趋势，作出相应的销售价格判断，积极推进工抵房的处置工作，减少因房价波动所带来的风险。

　　公司装饰装修所需要的原材料受供求变动和宏观经济波动等方面因素影响，若未来原材料发生大幅波动，将造成公司的直接材料成本出现一定波动；同时，装饰装修也属于劳动密集型行业，受市场劳务工人工资标准波动的影响，若未来人工工资标准大幅波动，也将造成公司的直接人工成本出现一定的波动。相关行业的价格波动具有不确定性。

　　应对措施：公司将持续重要原材料的市场价格，持续开展动态分析和研判，通过采用招标竞价、调整货款结算方式等方式选取匹配度更高的供应商；同时，利用公司多片区多城市的布局优势，共享优质的供应链资源，有效降低采购成本、合理规划施工用量、高效配置劳动力资源、提高施工效率、减少浪费。

　　公司的主营业务为建筑装修工程，如果后续借助未来实际控制人力量进行培育、尝试新业务新产业，对相关业务进行探索，可能存在新市场拓展不及预期、相关专业人员缺乏等问题，存在一定的风险，可能会给公司经营造成不利影响。

　　应对措施：公司将谨慎选择符合国家支持鼓励、未来前景较好的业务领域去发展，并加强前期市场调研及相关技术研发合作的探讨，将可控风险降到最低。

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　　近期的平均成本为19.00元。多头行情中，上涨趋势有所减缓，可适量做高抛低吸。该股资金方面呈流出状态，投资者请谨慎投资。该公司运营状况不佳，暂时未获得多数机构的显著认同，长期投资价值一般。

　　股东人数变化：一季报显示，公司股东人数比上期（2024-03-20）增长135户，幅度1.11%

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